As obrigações do fiador no contrato de locação

Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança.

Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas. 

A fiança é uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento. 

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor.

Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel.

Essa “entrega das chaves”, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes.

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

No entanto, é preciso ficar atento, por que  se existir no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428).

Notificação resilitória

O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador. 

Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. 

Novo fiador 

Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado. 

Outorga uxória 

O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ:

“Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.”

No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé. 

Fiança e morte

A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp 752.856). 

O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Antes da alteração da Lei do Inquilinato, os débitos advindos depois do falecimento, não eram direcionados ao fiador.

Com as alterações de 2009, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicação do falecimento, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Benefício de Ordem 

Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem.

O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do devedor sejam executados antes dos seus.

No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido.

Não adianta nem mesmo alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima.

Bem de família 

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.

Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário”, justificou o ministro. 

A medida está amparada no artigo 3º da Lei 8.009/90, que traz expresso:

“A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar.

Eu discordo do entendimento do ilustre relator, se o fiador deu em garantia o seu único bem, deve referido imóvel ser descaracterizado como bem de família e deve ser sujeitado à penhora para satisfação da dívida afiançada, sob pena de ferir o princípio da Boa Fé Objetiva, contemplado expressamente no Código Civil Brasileiro.

Sobre a boa-fé objetiva, bem escreveu Cláudia Lima Marques

"Efetivamente, o princípio da boa-fé objetiva na formação e na execução das obrigações possui uma dupla função na nova teoria contratual: I) como fonte de novos deveres anexos; e 2) como causa limitadora do exercício, antes lícito, hoje abusivo, dos direitos subjetivos".

É neste sentido que leciona Luis Renato Ferreira da Silva, considerando que

"a regra da boa-fé objetiva implica numa série de efeitos que podem ser esquematicamente resumidos a) no controle corretivo do Direito estrito, b) no enriquecimento do conteúdo da relação obrigacional; e c) na negação em face do postulado pela outra parte. Todos estes efeitos se produzem a partir de critérios objetivo e não baseados na subjetividade do intérprete e do aplicador da lei. “

É importante que se tenha presente a noção de boa-fé dentro de critérios objetivos. Procurando a boa-fé nas intenções subjetivas dos contratantes, entraríamos no campo da moral interna destes, local onde estão localizados sentimentos de difícil medida e constatação por terceiros.

No que tange ao princípio da boa fé temos também o ensinamento de Renata Mandelbaum onde

“assim, através da aplicação dos princípios que regem a nova realidade contratual, busca-se a segurança jurídica, mas não através da liberdade contratual, onde imperava a supremacia da "palavra dada" (pacta sunt servanda), mas através da tutela da confiança e da boa fé, banhados pelo princípio da justiça contratual.”

O aumento da violência e a ineficiência da polícia

Sou um privilegiado por morar em uma região predominantemente residencial, com muito verde e dentro de São Paulo (SP).

Quando estava procurando uma residência, me deparei com um senhor, que caminhava elegantemente pela rua, perguntei-lhe o que achava do bairro e ele, me disse que era delicioso, que morava na mesma casa há mais de 60 anos, e me recomendou que mudasse para cá.

Dito e feito, em menos de um mês estávamos morando no bairro, em uma casa deliciosa.

Descobrimos também que este senhor se chamava Guido e tinha 103 anos.

Sempre que nos encontrávamos na rua e parávamos para conversar, depois de cinco minutos, ele dizia:

Preciso caminhar, você está me atrapalhando, pois se estou vivo até hoje, é porque caminho todos os dias.

Infelizmente, o senhor Guido não está mais conosco.

Passado algum tempo, descobrimos que o cenário que nos foi apresentado, estava mudando rapidamente em razão do aumento da criminalidade.

Em razão disso, alguns moradores resolveram se mobilizar e, depois de várias reuniões, criaram em 2013, uma associação de bairro, para tentar de forma organizada, cobrar das autoridades providências para o bem estar da comunidade.

De lá para cá, a situação só tem piorado, e apesar dos canais abertos, com Subprefeitura, Polícias civil e militar, o panorama é desalentador.

As desculpas são sempre as mesmas:

· a culpa é do Governador;

· a polícia não tem efetivo e equipamentos suficientes para combater a criminalidade;

· as pessoas não fazem Boletim de Ocorrência;

· o número de ocorrências na região não é suficiente para o aumento de efetivo...

Já chequei a ouvir, que sequestros relâmpagos, roubos a veículos e invasões de casas, são crimes de menor importância....

Ora, precisa haver uma assassinato para chamar a atenção das autoridades para nossa região ?

É uma vergonha !!!

Temos conversado bastante, tentado achar soluções para amenizar a ineficiência do Estado, que, em ano de Copa do Mundo, Eleições e diversas manifestações, só tende a piorar.

E, depois de um sequestro relâmpago sofrido por uma querida amiga e seu esposo, na última terça feira, percebi como não nos comunicamos, que não conhecemos nossos vizinhos.

Precisamos cuidar mais uns dos outros.

Porque não ligar para um vizinho avisando que está chegando.

Avisar que vai viajar, pedir para cuidar de sua casa, estas coisas.

Sabendo da rotina do nosso vizinho, fica fácil perceber quando acontece algo de diferente.

No caso do sequestro relâmpago, ao chegarmos na delegacia, não sabíamos nada de uma pessoa, que nos é super próxima.

ESTAMOS FICANDO REFÉNS DO MEDO, PRECISAMOS REAGIR COLETIVAMENTE.

“Quando as pessoas de uma comunidade interagem e se conhecem, a preocupação com os interesses da coletividade aumenta, inclusive com questões de segurança pública, criando um sentimento de reciprocidade de obrigações e interesses, tanto entre os cidadãos como entre estes e os órgãos de segurança.”

É importante agir preventivamente, cobrando das Subprefeituras, a limpeza de nossas ruas, a manutenção da iluminação e a poda de árvores.

Um bairro abandonado chama a atenção dos bandidos.

Devemos chamar a polícia, quando percebermos algo estranho, denunciar mesmo.

Treinar os vigias para que eles saibam como proceder no caso de ocorrência de um crime.

No caso de uma associação, cadastrar os seus moradores, com dados que possam facilitar sua identificação, como:

NOME COMPLETO;

FILIAÇÃO;
NOME DO ESPOSO / ESPOSA
NOME E CONTATO DE ALGUM FAMILIAR;
TELEFONE; e
DADOS DO VEÍCULO.

Com todos os avanços tecnológicos, criar uma rede de comunicação entre nós.

Por mais paradoxal que possa parecer, devemos voltar ao passado, onde as pessoas eram mais próximas.

Quer um conselho, porque você não bate na casa do seu vizinho no fim de semana, e o convida para bater papo, tenho certeza, que daí possa nascer , no mínimo, uma grande amizade.

Pensão alimentícia e a maioridade: conheça as regras

A pensão alimentícia é a "quantia fixada pelo juiz e a ser atendida pelo responsável (pensioneiro), para manutenção dos filhos e ou do outro cônjuge".

Até o advento do Código Civil de 2002, a maioridade acontecia aos 21 anos de idade.

O novel Diploma Substantivo Civil inovou no tema da maioridade, fazendo cessar aos 18 anos a menoridade do filho, com o consequente sobrestamento do dever de sustento que decorre do poder familiar.

Acontece que existem duas modalidades de encargos legais a que se sujeitam os genitores em relação aos filhos: o dever de sustento e a obrigação alimentar.

O dever de sustento diz respeito ao filho menor, e vincula-se ao pátrio poder (leia-se: poder familiar); seu fundamento encontra-se no art. 1.566, IV, do Código Civil de 2002; cessando o poder familiar (antigo pátrio poder), pela maioridade ou pela emancipação, cessa consequentemente o dever em questão (CAHALI, Yussef Said. DOS ALIMENTOS. 3ª edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1999. p. 684).

Ocorre que a maioridade não implica no sobrestamento da pensão alimentícia devida pelos genitores à respectiva prole. Na realidade, opera-se apenas a mudança da causa da obrigação alimentar, que deixa de ser o dever de sustento decorrente do pátrio poder e passa a ser o dever de solidariedade resultante do parentesco.

Trocando em miúdos, o dever de pagar pensão alimentícia decorre da lei e não pode ser descumprido enquanto o filho for menor.

A maioridade, o casamento do alimentado ou o término dos seus estudos podem significar o fim da obrigação, desde que também o fim da dependência econômica seja reconhecido judicialmente. Mas, para tanto, é necessário ingressar com uma ação de exoneração de alimentos. 

Neste sentido, em 2008, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça lançou mão de uma súmula para firmar a jurisprudência da Corte, estabelecendo que:

“o cancelamento de pensão alimentícia de filho que atingiu a maioridade está sujeito à decisão judicial, mediante contraditório, ainda que nos próprios autos” (Súmula 358). 

A superveniência da maioridade não constitui critério para a exoneração do alimentante, devendo ser aferida a necessidade da pensão nas instâncias ordinárias. “A alegação de que os alimentandos não mais necessitam dos alimentos devidos, sem o respectivo e imprescindível reconhecimento judicial na via própria [ação de exoneração de alimentos], revela-se insubsistente” (HC 208.988).

A partir daí, extingue-se o poder familiar, mas não necessariamente a obrigação dos pais em pagar a pensão alimentícia. A legislação não determina o termo final, cabendo à doutrina e à jurisprudência solucionar a questão. Em novembro de 2011, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, definiu que a necessidade de sustento da prole por meio da pensão alimentícia se encerra com a maioridade, exigindo a partir daí que o próprio alimentando comprove sua necessidade de continuar recebendo alimentos. 

No STJ, o recurso era do pai. Os ministros decidiram exonerá-lo do pagamento de pensão por concluírem que a filha não havia comprovado a necessidade de continuar recebendo pensão após ter completado 18 anos. Ela alegava que queria prestar concurso vestibular. 

A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que há entendimento na Corte de que: 

"prosseguindo o filho nos estudos após a maioridade, é de se presumir a continuidade de sua necessidade em receber alimentos” e que essa situação “desonera o alimentando de produzir provas, ante a presunção da necessidade do estudante de curso universitário ou técnico”. 

No entanto, a ministra destacou que “a continuidade dos alimentos após a maioridade, ausente a continuidade dos estudos, somente subsistirá caso haja prova, por parte do filho, da necessidade de continuar a receber alimentos” (REsp 1.198.105). 

Em geral, os tribunais tem determinado o pagamento de alimentos para o filho estudante até os 24 anos completos. Mas a necessidade se limitaria à graduação. Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ desonerou um pai da obrigação de prestar alimentos à sua filha maior de idade, que estava cursando mestrado. Os ministros da Turma entenderam que a missão de criar os filhos se prorroga mesmo após o término do poder familiar, porém finda com a conclusão, pelo alimentando, de curso de graduação. 

A filha havia ajuizado ação de alimentos contra o pai, sob a alegação de que, embora fosse maior e tivesse concluído o curso superior, encontrava-se cursando mestrado, fato que a impede de exercer atividade remunerada e arcar com suas despesas. 

No STJ, o recurso era do pai. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, o estímulo à qualificação profissional dos filhos não pode ser imposto aos pais de forma perene, sob pena de subverter o instituto da obrigação alimentar, oriunda das relações de parentesco – que tem por objetivo apenas preservar as condições mínimas de sobrevivência do alimentado – para torná-la eterno dever de sustento (REsp 1.218.510). 

Engana-se quem pensa que só os filhos e os cônjuges podem pleitear o recebimento de alimentos.

A obrigação alimentar não se vincula ao pátrio poder, mas à relação de parentesco, conforme dispõe os artigos 1694 e seguintes do Código civil de 2002.

“Art. 1.694. Podem os parentes, os cônjuges ou companheiros pedir uns aos outros os alimentos de que necessitem para viver de modo compatível com a sua condição social, inclusive para atender às necessidades de sua educação.

§ 1^o Os alimentos devem ser fixados na proporção das necessidades do reclamante e dos recursos da pessoa obrigada.

§ 2^o Os alimentos serão apenas os indispensáveis à subsistência, quando a situação de necessidade resultar de culpa de quem os pleiteia.

Art. 1.695. São devidos os alimentos quando quem os pretende não tem bens suficientes, nem pode prover, pelo seu trabalho, à própria mantença, e aquele, de quem se reclamam, pode fornecê-los, sem desfalque do necessário ao seu sustento.

Art. 1.696. O direito à prestação de alimentos é recíproco entre pais e filhos, e extensivo a todos os ascendentes, recaindo a obrigação nos mais próximos em grau, uns em falta de outros.

Art. 1.697. Na falta dos ascendentes cabe a obrigação aos descendentes, guardada a ordem de sucessão e, faltando estes, aos irmãos, assim germanos como unilaterais.

Art. 1.698. Se o parente, que deve alimentos em primeiro lugar, não estiver em condições de suportar totalmente o encargo, serão chamados a concorrer os de grau imediato; sendo várias as pessoas obrigadas a prestar alimentos, todas devem concorrer na proporção dos respectivos recursos, e, intentada ação contra uma delas, poderão as demais ser chamadas a integrar a lide.

Art. 1.699. Se, fixados os alimentos, sobrevier mudança na situação financeira de quem os supre, ou na de quem os recebe, poderá o interessado reclamar ao juiz, conforme as circunstâncias, exoneração, redução ou majoração do encargo.

Art. 1.700. A obrigação de prestar alimentos transmite-se aos herdeiros do devedor, na forma do art. 1.694”.

Não existem dúvidas sobre a possibilidade de pedido de alimentos complementares a parente na ordem de sua proximidade com o credor que não possua meios para satisfazer integralmente a obrigação. 

Também em 2011, o STJ consolidou a jurisprudência no sentido de que é possível ao neto pedir alimentos aos avós, porém, somente quando provada a incapacidade do pai. Em julgamento realizado em outubro, a Terceira Turma decidiu que os avós não poderiam ser chamados a pagar pensão alimentícia enquanto não esgotados todos os meios processuais disponíveis para forçar o pai, alimentante primário, a cumprir a obrigação. A incapacidade paterna e a capacidade financeira dos avós devem ser comprovadas de modo efetivo. 

No STJ, o recurso era dos netos. Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, os parentes mais remotos somente serão demandados na incapacidade daqueles mais próximos de prestarem os alimentos devidos. A obrigação dos avós é subsidiária e complementar, e não se pode ignorar o devedor primário por mero comodismo ou vontade daquele que busca os alimentos (REsp 1.211.314). 

Em março, a Quarta Turma já havia definido que, além de ser subsidiária, a obrigação dos avós deve ser diluída entre avós paternos e maternos. No STJ, o recurso era do casal de avós paternos de três netos, obrigados ao pagamento de pensão alimentícia complementar. Eles queriam o chamamento ao processo dos demais responsáveis para complementar o pagamento de 15 salários mínimos devidos pelo pai. 

Em seu voto, o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, afirmou que, com o advento do novo Código Civil, demandada uma das pessoas obrigadas a prestar alimento, poderão as demais ser chamadas a integrar o feito (REsp 958.513). 

Também em março de 2011, a Quarta Turma atendeu recurso de um pai para que a mãe do seu filho também fosse chamada a responder a ação de alimentos (integrar pólo passivo da demanda). O filho, já maior de idade, pedia a prestação de alimentos. O relator, ministro João Otávio de Noronha, entendeu que, ainda que o filho possa ajuizar a ação apenas contra um dos coobrigados, a obrigação é conjunta: proposta a demanda apenas em desfavor de uma pessoa, as demais que forem legalmente obrigadas ao cumprimento da dívida alimentícia poderão ser chamadas para integrar a lide. 

“A obrigação alimentar é de responsabilidade dos pais, e, no caso de a genitora dos autores da ação de alimentos também exercer atividade remunerada, é juridicamente razoável que seja chamada a compor o polo passivo do processo, a fim de ser avaliada sua condição econômico-financeira para assumir, em conjunto com o genitor, a responsabilidade pela manutenção dos filhos maiores e capazes”, afirmou. De acordo com Noronha, cada um dos supostos responsáveis assume condição autônoma em relação ao encargo alimentar (REsp 964.866).